میخواهی بدونی که مالیات فروش ملک چقدر است و نحوه محاسبه اش چطوری هست و کجا باید پرداخت کنی هر سوالی داری در مورد مالیات فروش ملک در تکس فارس پاسخ داده شده لطفا این مقاله رو تا انتها بخونین
مالیات فروش ملک چی‌م؟ یک راهنمای کامل و دوستانه
سلام رفیق! اگر توی تهران فعالیت خرید و فروش ملک دارین یا قصد دارید معامله‌ای انجام بدید، بهتره درباره مالیات فروش ملک کمی اطلاعات داشته باشید. پس بزن بریم تا به زبان ساده و واضح، این موضوع رو برات توضیح بدم.
مالیاتی که باید برای فروش ملک پرداخت کنیم چیه؟
بر اساس باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم، وقتی ملکی خرید و فروش می‌کنید، این نوع درآمد محسوب میشه و باید مالیات بر نقل و انتقال ملک رو بدهید. در ماده ۵۴ قانون، گفته شده که هر وقت ملک مسکونی، تجاری یا هر نوع ملک دیگری رو به غیر منتقل کنید، باید ۵ درصد ارزش معامله رو به‌عنوان مالیات پرداخت کنید. این مالیات، از فروشنده دریافت میشه و به دولت می‌ره.
مالیات فروش ملک چقدره و چجوری حساب میشه؟
شاید فکر کنید این کار خیلی راحت و مستقیم است
– یعنی فقط ۵ درصد ارزش ملک رو حساب می‌کنید و پرداخت می‌کنید، ولی باید بدونید که چند عامل مهم در نحوه محاسبه تاثیر دارن. مثلا، نوع ملک، کاربری اون (مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی)، و وضعیت خاص ملک مثل اینکه ارثیه، اوقافی یا لوکس بودنش چه تأثیری می‌ذارن.
پس، مالیات برای هر نوع ملک، شکل و نرخ متفاوتی داره و باید بر اساس ویژگی‌های خاص خودش حساب بشه.
در ادامه، به شما نشان می‌دم که چطور هر مدل ملکی، مالیات خودش رو داره و چه نکاتی باید رعایت بشه.
۱. مالیات فروش ملک به فرزندان
خب، اول بگم که قانون مالیات‌های مستقیم، برای انتقال ملک به فرزند، معافیت خاصی در نظر نگرفته. یعنی، هر انتقال ملکی مثلا از والدین به فرزند، مشمول مالیات نقل و انتقال هست. اما نکته اینجاست که قیمت یا درآمدی که از این انتقال به دست میاد، معیار اصلی برای محاسبه مالیاته.
اگر والدین بدون گرفتن پول، ملک خودشون رو به پسر یا دخترشون واگذار کنن، و معامله‌اشون هم شک برانگیز نباشه، در این حالت مالیاتی ازش گرفته نمی‌شود. البته، اگه انتقال ملک در قالب ارث و به صورت قانونی و قهری باشه، مالیات براساس قانون ارث محاسبه میشه و مالیات جداگانه‌ای به اون تعلق نمی‌گیره.
۲. مالیات فروش زمین
در مورد زمین، قضیه هم همونه! یعنی، مالیات نقل و انتقال زمین معادل ۵ درصد ارزش معامله است. برای پرداخت این مالیات، باید به صورت حضوری و در دفاتر اسناد رسمی، هم‌زمان با تنظیم سند، مبلغ رو پرداخت کنید. همچنین، بدون نیاز به مراجعه حضوری، می‌تونید از درگاه‌های اینترنتی رسمی سازمان مالیات هم پرداخت رو انجام بدید. خیلی کار آسون و سریع!
۳. مالیات فروش ملک تجاری
راستی، اگر قصد فروش ملک تجاری رو دارید، باید حواستون باشه که این نوع معاملات، نرخ‌های متفاوتی دارن. مثلا:
– فروش ملک تجاری: مالیاتی که باید پرداخت کنید، ۵ درصد از ارزش قرارداد است. یعنی، قیمت نهایی که بر اساس قرارداد محاسبه میشه، مالیات‌گذاری میشه.
– واگذاری سرقفلی: اگه بخواید سرقفلی واحد تجاری رو انتقال بدید، مالیاتی معادل ۲ درصد از مبلغ توافق‌شده برای انتقال سرقفلی بر شما محاسبه میشه.
پس، هر نوع واگذاری یا فروش، نرخ خودش رو داره و باید طبق قوانین، مالیات رو پرداخت کرد.
۴. مالیات فروش ملک صنعتی
در مورد ملک‌های صنعتی، تفاوتی نیست! این نوع ملک‌ها هم همانند املاک تجاری یا مسکونی، مشمول مالیات ۵ درصدی هستند. ممکنه بعضی فکر کنن چون این ملک‌ها ممکنه آلاینده باشن، مالیات متفاوتی داشته باشن، اما راز کار اینه که در انتقال ملک، مالیاتش همون ۵ درصد است، چه صنعتی باشد چه غیرصنعتی.
۵. مالیات فروش ملک اوقافی: چه قوانینی باید رعایت شه؟
املاک اوقافی، یا همون املاک وقفی، در قانون مالیاتی کشور ما یه وضعیت خاص دارن. براساس ماده ۳ قانون مالیات‌های مستقیم، املاک اوقافی از مالیات سالانه معافن و نباید هر سال مالیات بپردازن. اما وقتی قرار باشه این املاک فروخته شن، شرایط متفاوت میشه.
اگه مدیران یا متولیان املاک وقفی تصمیم بگیرن این ملک رو بفروشند، باید طبق ماده ۵۹ این قانون، ۵ درصد از ارزش کل معامله رو به عنوان مالیات بر نقل و انتقال پرداخت کنن. این نرخ شبیه به مالیات فروش در املاک عادی هست و بستگی داره به ارزش قرارداد انتقال ملک وقفی.
یادمان نره، این املاک از مالیات سالانه معافن، ولی در صورت معامله و فروش، باید طبق قانون، درصدی از ارزش ملک رو به عنوان مالیات بدهند. بنابراین، مدیران اوقاف و کسانی که قصد فروش دارن، باید این نکته رو دست کم نگیرن و دقیق رعایت کنن
۶. مالیات ملک وراثتی: وقتی ملک از پدر و مادر می‌رسه به ورثه
انتقال ملک همیشه درخواستی نیست؛ گاهی اوقات، این اتفاق به شکل قهری و به خاطر فوت مالک است. در این حالت، املاک به ورثه منتقل میشن. جالب اینه که، بر اساس قانون، ورثه در این حالت از پرداخت مالیات نقل و انتقال معافن و می‌تونن به راحتی ملک رو به ارث ببرن بدون اینکه مالیاتی بپردازن.
ولی چالش اینه که، اگه ورثه بخوان ملک رو بفروشند، باید بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، ۵ درصد از ارزش فروش رو به عنوان مالیات انتقال بپردازن. یعنی، اگر قرار باشه ملک بر اساس ارزش روز و در بازار فروخته شه، ورثه باید این درصد رو ازش کم کنن و مالیاتش رو پرداخت کنن.
پس، باید یادبگیرید که انتقال وراثتی، در اصل، معافیت مالیاتی داره، اما فروش بعدی اون، کار مالیاتی خودش رو داره و باید بر اساس قوانین عمل کنید.
مالیات فروش ملک قولنامه‌ای: چه‌طور و چه قیمتی باید پرداخت کنیم؟
خب، فرض کن قصد فروش یا واگذاری ملکی رو داری که هنوز سند رسمی‌اش رو نگرفتی و فقط قولنامه داری. باید بدونی که، فارغ از نوع مالکیت، قانون میگه تو هم باید مالیات نقل و انتقال رو بدهی. این قانون برای هر کسی صدق می‌کنه، چه مالکت اون ملک، سند رسمی داشته باشه و چه اون رو فقط قولنامه‌ای در اختیار داشته باشه.
پس، چه ملک به شکل قولنامه‌ای باشه و چه سند قانونی، هر دو حالت، مشمول مالیات هستن و این مسئولیت بر عهده فروشنده است. یعنی، طرف فروشنده نمی‌تونه بگه چون سند نداره، مالیات نمیدم!
به این معنی که، نحوه انتقال، چه رسمی و چه قولنامه‌ای، تفاوتی در پرداخت مالیات ایجاد نمی‌کنه. پس، هر فرد باید طبق قانون، مالیات مربوط به انتقال ملکش رو بپردازه
نحوه محاسبه مالیات فروش ملک
طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیاتی که باید پرداخت شه، برابر با ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است. برای محاسبه این مبلغ، کمیسیون تقویم املاک، ارزش واقعی و رسمی ملک رو تعیین می‌کنه، و این ممکنه کمتر یا بیشتر از قیمت فروش باشد.
برای مثال، فرض کن ارزش معاملاتی آپارتمانی در منطقه‌ات ۲ میلیارد تومان باشه. در این صورت، مالیات بر اساس این مبلغ حساب میشه:
۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۵٪ = ۱۰۰ میلیون تومان
یعنی باید ۱۰۰ میلیون تومان مالیات بدهید.
نکته مهم
این موضوع رو حتما دقت کن که ارزش معاملاتی ملک، با قیمتی که خرید و فروش میشه، اکثراً فرق داره. ارزش معاملاتی طبق معیارهای رسمی و منطقه‌بندی حساب میشه، و معمولاً پایین‌تر از قیمت فروش واقعی است، پس باید بر این اساس پرداخت کنید تا دچار مشکل نشید.
همه چیز درباره معافیت‌های مالیاتی در فروش ملک
اگه توی کار خرید و فروش ملک هستی یا قصد داری قیمت‌ها رو حساب کنی، باید بدونی که برخی املاک و شرایط خاص، از پرداخت مالیات معافن! پس، بزن بریم سراغ این معافیت‌های مهم که خیلی کم کسی در موردشون می‌دونه ولی تاثیر زیادی دارن روی معامله‌هات
املاکی که دولت در اختیار داره، معاف از مالیات انتقالن
طبق قانون ثبت در تهران، چیزی که خیلی مهمه اینه که، املاکی که دولت تملک کرده، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستن. این یعنی، اگر ملکی رو دولت خریده یا در اختیار داره، دیگه نباید نگرانی بابت مالیات این نوع معامله داشته باشی
واحدهای مسکونی ارزان و متوسط، معاف در ده سال اول
حالا فرض کن در طرح مسکن ارزان یا متوسط، واحد ساخته شده و توی ده سال اول، منتقل شده. این ملک‌ها، چون در قالب برنامه دولت ساخته شده‌ان و طبق ضوابط شهرداری و وزارت مسکن، از مالیات نقل و انتقال معاف هستن. این خیلی خبر خوبیه برای کسانی که در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنن
املاک در فهرست آثار ملی، معاف در انتقال
املاک‌هایی که جزو آثار ملی تهران یا سایر استان‌ها شدن، خیلی خاص ان. اگر این املاک رو به سازمان میراث فرهنگی بدن، از مالیات نقل و انتقال معاف میشن. و تازه، اگر در دست اشخاص باقی بمونن، تا ۵۰ درصد تخفیف روی مالیات بر درآمد هم دریافت می‌کنن. پس حساب کن، نگهداری این املاک، چقدر می‌تونه برات سود داشته باشه!
زمین و ساختمان، وقتی سند عادی دارن، چه اتفاقیه؟
فرض کن زمین رو با سند عادی فروختن و بعد، روی اون ساختمان ساختن، و حالا می‌خوان سند رسمی بگیرن. در صورتی که شهرداری یا مراجع رسمی تأیید کنن، ارزش ساختمان در محاسبات مالیات آورده نمی‌شود
یعنی، دیگه نباید بابت ارزش ساختمان مالیات بدی، فقط ارزش زمین برای مالیات حساب میشه.
اگر معامله انجام نشه، مالیاتت برمی‌گرده؟
آره، این احتمال هم هست! فرض کن مالیات رو پرداخت کردی ولی معامله نهایی نشد. در این صورت، می‌تونی با درخواست و تأیید دفتر اسناد رسمی، این مالیات رو ظرف ۱۵ روز پس بگیری. پس، نگرانی از بابت پرداخت بی‌مورد نداشته باش!
املاک دست‌درازی: وقتی سند نداشته باشن، چی اگر ملک رو توی عرف، دست‌درازی کرده باشی و سند مالکیت نداشته باشی، ولی ملک در تصرف تو باشه، در هنگام انتقال، باید مالیات نقل و انتقال بدی. چون تو همونطور که مالک حقیقی هستی، باید پرداخت کنی
ملک‌های اوقافی، چه‌کار باید کرد؟
در مورد املاک اوقاف، اینجوریه که، مستأجرها یا کسانی که در ملک اوقافی سکونت دارن، فقط روی عرصه (زمین) موظف به پرداخت مالیات هستن. ولی، در مورد ساختمان یا بنا، کاری ندارن و از پرداخت هزینه معاف می‌مونن.
جریمه عدم پرداخت مالیات فروش ملک؛ چه اتفاقی می‌افته و چطور باید کار رو درست انجام داد؟
اگه قصد فروش ملک داری یا می‌خوای بدونی چه عواقبی ممکنه برات بیفته، حتما این راهنمایی برات مفیده.
جریمه‌ها چطوری حساب میشن؟
وقتی ملک رو می‌فروشی، باید مالیات نقل و انتقال رو در زمان مشخص و طبق قانون پرداخت کنی. حالا فرض کن این کار رو نکنید یا دیر انجام بدید، قانون هم برات جریمه در نظر گرفته. جریمه به صورت درصدی از مبلغ مالیات است که هر ماه تأخیر، ۲.۵ درصدش رو باید پرداخت کنی. یعنی هر ماه که پرداخت نکنی، نرخ جریمه افزایش پیدا می‌کنه و بدهی‌ت بالا می‌ره.
پس از تعیین کردن مبلغ نهایی مالیات، فرصت داری حداکثر ۳۰ روز برای پرداخت اون. اگه این مدت تموم شد و هنوز پرداخت نکردی، باید جریمه رو هم بدی و در نتیجه، سند ملک هم زودتر به نام خریدار منتقل نمیشه.
عواقب عدم پرداخت مالیات چی‌می‌شه؟
همیشه باید در نظر داشته باش که، اگر پرداخت مالیات انجام نشه، نه تنها جریمه‌های مالی اون رو باید بدهی، بلکه سند ملک هم، تا زمان پرداخت، در اختیار فروشنده باقی می‌مونه و انتقال سند به خریدار انجام نمیشه. این یعنی، ناپایدار بودن وضعیت خرید و فروش و لطمه زدن به فرآیند معامله.
جمع بندی
خلاصه اینکه، هنگام فروش ملک، پرداخت مالیات بخش مهمی از مراحل است که نباید نادیده گرفته شود. اگه می‌خوای بدون دردسر و هزینه‌های اضافی این کار رو انجام بدی، باید قوانین و مهلت‌های قانونی رو رعایت کنی و در زمان مقرر، مالیاتت رو پرداخت کنی. این‌طوری، هم جریمه نمی‌شی، هم سند ملک رو سریع‌تر به نامت انتقال می‌دن.
سوالات متداول
۱. مالیات بر فروش ملک چیست و چه مبلغی باید پرداخت؟
مالیات بر فروش ملک، مبلغی است که بابت انتقال مالکیت املاک، بر اساس ارزش معاملاتی ملک، از خریدار یا فروشنده دریافت می‌شود. در اکثر موارد، نرخ این مالیات پنج درصد ارزش معامله است، ولی بسته به نوع ملک و شرایط خاص، ممکن است متفاوت باشد.
۲. چه نوع املاکی معاف از پرداخت مالیات فروش هستند؟
برخی املاک مانند املاکی که به طور قهری و از طرف دولت تملک شده‌اند، املاک اوقاف، املاک ارثیه، و ساختمان‌های موجود در فهرست آثار ملی از پرداخت مالیات معاف هستند. همچنین، در برخی موارد واحدهای مسکونی مخصوص برنامه‌های مسکن ارزان قیمت، تا مدت مشخصی، از پرداخت معافند.
۳. مالیات فروش ملک چگونه محاسبه می‌شود؟
این مالیات معمولاً بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود که توسط کارشناس رسمی یا کمیسیون ارزیابی تعیین می‌گردد. نرخ مشخص، در اکثر موارد، پنج درصد ارزش معامله است. برای نمونه اگر ملکی به ارزش دو میلیارد تومان فروخته شود، مالیات معادل ۱۰۰ میلیون تومان است.
۴. مالیات فروش ملک چه زمانی باید پرداخت شود؟
اگر قرار باشد ملک به صورت قطعی و رسمی انتقال یابد، معمولاً مالیات باید هم‌زمان با تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی، پرداخت گردد. در برخی موارد، پرداخت آن در مهلت تعیین شده معتبر است و در غیر این صورت، جریمه‌های متعددی اعمال می‌شود.
۵. چه کسانی مسئول پرداخت مالیات فروش ملک هستند؟
در ایران، عموماً فروشنده مسئول پرداخت این مالیات است، ولی در موارد خاص، ممکن است خریدار به عنوان متعهد پرداخت نیز معرفی شود، به خصوص اگر در قرارداد ذکر شده باشد. مهم این است که در هر صورت، مالیات باید در زمان مقرر تسویه گردد.
۶. در صورت عدم پرداخت مالیات، چه عواقبی در انتظار ما است؟
عدم پرداخت به‌موقع مالیات، ممکن است منجر به جریمه‌های مالی، توقیف اسناد، یا معوقه شدن ثبت رسمی انتقال گردد. در موارد جدی‌تر، پیگردهای قانونی و وضع محدودیت‌های مالیاتی و اداری نیز ممکن است روی دهد.
۷. آیا مالیات بر فروش ملک در تمامی شهرها است؟
نرخ و قوانین مربوط به مالیات بر فروش ملک، البته در قالب قوانین ملی، ممکن است در شهرهای مختلف تفاوت‌هایی داشته باشد، ولی نرخ کلی معمولاً پنج درصد است و قابل تغییر در موارد خاص می‌باشد؛ بنابراین، بهتر است همواره بر آخرین مقررات داخلی و اعلامی‌های سازمان مالیاتی کشور، واقف باشید.
۸. در صورت خرید و فروش ملک، چه نکات مهم حقوقی و مالی باید رعایت کرد؟
مهم‌ترین نکته این است که قبل از هر نوع معامله، ارزش واقعی ملک از سوی کارشناس رسمی ارزیابی گردد و قراردادها به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. همچنین، پرداخت مالیات در زمان مقرر و استعلام صحت اصالت سند و وضعیت حقوقی ملک، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
۹. آیا معافیتی برای فروش ملک در شرایط خاص وجود دارد؟
بله، برخی املاک مانند زمین‌های اوقاف، املاک وراثتی، و املاک در فهرست آثار ملی، معمولا مشمول معافیت‌هایی هستند. همچنین، در مواردی، با رعایت مقررات خاص، ممکن است معافیت‌های مالیاتی یا تخفیف‌هایی اعمال گردد.
۱۰. چه منابع و مدارکی برای اثبات پرداخت مالیات لازم است؟
پس از پرداخت مالیات، فیش پرداخت، صورت‌حساب و تاییدیه مربوطه باید نگهداری و در صورت نیاز، به عنوان مدرک در فرآیند انتقال و پیگیری‌های بعدی ارائه شود. همچنین، دریافت اسناد و مدارک رسمی از اداره مالیات، اهمیت بالایی دارد.
ممکن است برای شما مفید باشد:
ماده ۱۰۵ قانون مالیات های مستقیم + تبصره های آن
برای تولید محتوا متنی می توانید به تیم تکمان دیجیتال سرویس مراجعه کنید
[…] مالیات فروش ملک چقدر است؟ نحوه محاسبه + معافیت ها […]