میخواهی در مورد مالیات نقل و انتقال املاک بدونی.ما توی این مقاله از تکس فارس هرچیزی که لازمه بدونی رو بهت یاد میدیم نگران نباش
همه چیز درباره مالیات نقل و انتقال املاک | از محاسبه تا پرداخت
اگه تا حالا خونه، مغازه یا زمین خرید و فروش کرده باشی، حتماً اسم مالیات نقل و انتقال املاک به گوشت خورده. این مالیات یکی از پایه‌های اصلی سیستم مالیاتی کشوره که هم به تنظیم بازار املاک کمک می‌کنه، هم یه منبع درآمد برای دولت به حساب میاد. حالا توی این مقاله از تکس فارس قراره کامل برات توضیح بدیم که این مالیات چیه، چقدر باید بدی و شامل چه مواردی میشه.
📌 مالیات نقل و انتقال املاک یعنی چی؟
خیلی ساده بگیم: وقتی یه ملک از یه نفر به یه نفر دیگه منتقل میشه، چه فروش باشه، چه واگذاری، دولت یه سهم کوچیکی از این معامله رو به‌عنوان مالیات می‌گیره. این انتقال می‌تونه بین دو فرد حقیقی باشه یا حتی بین شرکت‌ها (اشخاص حقوقی).
📊 مالیات نقل و انتقال املاک چقدر میشه؟
طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، نرخ این مالیات ۵ درصد ارزش معاملاتی ملکه. حالا این ارزش معاملاتی چیه؟ هر سال یه کمیسیونی به اسم “کمیسیون تقویم املاک” میاد و برای هر منطقه و نوع ملک، یه ارزش پایه مشخص می‌کنه که توی دفترچه ارزش معاملاتی ثبت میشه.
مثال:
فرض کن یه آپارتمان ۸۰ متری توی یه منطقه معمولی داری. طبق دفترچه، ارزش معاملاتی این خونه میشه مثلاً متری ۱۰ میلیون تومان. یعنی کل ارزشش ۸۰۰ میلیون تومنه. حالا باید ۵٪ از این مبلغ رو به عنوان مالیات نقل و انتقال بدی؛ یعنی ۴۰ میلیون تومان.
💼 مالیات سرقفلی چیه و کی باید پرداختش کنیم؟
حالا اگه مغازه‌ت رو با سرقفلی بدی به یکی دیگه، قضیه فرق می‌کنه. اینجا باید مالیات سرقفلی بدی که ۲ درصد ارزش معامله سرقفلیه.
مثال:
فرض کن سرقفلی یه مغازه رو به ۵۰۰ میلیون فروختی، مالیاتی که باید بدی میشه ۲٪ این مبلغ یعنی ۱۰ میلیون تومان.
🔻 یادت نره: سرقفلی یعنی حق استفاده از یه واحد تجاری. اگه این حق رو به کسی واگذار کنی، اونم مشمول مالیاته!
📚 خلاصه ای از ماده ۵۹ قانون مالیات ها
طبق این ماده قانونی، مالیات نقل و انتقال فقط به فروش ملک محدود نیست، بلکه انواع دیگه‌ای هم داره، مثل:
-
انتقال مالکیت ملک (مسکونی یا تجاری)
-
انتقال سرقفلی مغازه‌ها و واحدهای تجاری
-
واگذاری زمین یا املاک اداری
💬 چه فرقی بین ارزش واقعی ملک و ارزش معاملاتی هست؟
ارزش واقعی ملک همون چیزیه که تو بازار معامله میشه. ولی ارزش معاملاتی رو سازمان مالیاتی تعیین می‌کنه و معمولاً کمتر از قیمت بازاره. مالیات نقل و انتقال هم بر اساس همین ارزش معاملاتی حساب میشه، نه قیمت فروش واقعی.
✅ چه کسی باید مالیات نقل و انتقال املاک رو پرداخت کنه؟
تقریباً همیشه فروشنده موظفه مالیات نقل و انتقال رو پرداخت کنه. البته ممکنه توی قرارداد بین فروشنده و خریدار، توافق دیگه‌ای بشه؛ ولی از نظر قانون، این مسئولیت با فروشنده‌ست.
📅 چه موقع باید مالیات نقل و انتقال املاک رو پرداخت کرد؟
مالیات نقل و انتقال باید قبل از انتقال سند پرداخت بشه. یعنی تا مالیات تسویه نشه، نمی‌تونی سند ملک رو به نام خریدار بزنی.
📌 چند نکته طلایی برای پرداخت راحت تر مالیات نقل و انتقال املاک:
-
قبل از فروش، حتماً استعلام ارزش معاملاتی بگیر.
-
اگر ملک قول‌نامه‌ایه، حواست باشه که فروش رسمی بدون پرداخت مالیات ممکن نیست.
-
برای املاک ورثه‌ای یا شراکتی، قبل از هر انتقال سند، باید مالیات محاسبه و پرداخت بشه.
📌 مالیات ساخت و فروش ملک | سازنده‌ها اینو حتماً بدونن!
اگه تو کار ساخت‌وساز ملک هستی یا تازه واردش شدی، لازمه بدونی که از سال ۱۳۹۵ به بعد، دیگه دولت به سازنده‌ها هم مالیات بسته. یعنی هر ساختمونی که می‌سازی و می‌فروشی، یه درصدی از سودش باید بره تو جیب دولت. 😅
حالا اگه دنبال اطلاعات دقیق و به‌روز هستی، این مقاله از تکس فارس رو تا ته بخون چون قراره همه‌چی رو رُک و پوست‌کنده بهت بگیم.
🧱 مالیات ساخت و فروش املاک جدید چیه؟
از سال ۱۳۹۵ به بعد، دولت گفته هرکسی با مجوز رسمی شروع به ساخت‌وساز می‌کنه، موظفه روی فروش اون ملک مالیات بده. یعنی هر ساختمونی که بسازی و بفروشی، باید بابت درآمدت مالیات بدی.
مثال:
فرض کن یه آپارتمان ۶ واحدی ساختی و فروختی. خب حالا چون سود کردی، باید یه سهمی هم بدی به دولت.
❗ یادت نره: این مالیات فقط روی سود حاصل از ساخت و فروشه، نه کل مبلغ فروش.
🏠 مالیات بر «رضایت مالک» یعنی چی؟
گاهی وقتا داستان فقط خرید و فروش نیست. مثلاً شما یه مغازه داری و اجازه میدی یکی دیگه ازش استفاده کنه، بدون اینکه سند رو به نامش بزنی یا سرقفلی منتقل کنی. این انتقالِ “رضایت‌نامه‌ای” هم مشمول مالیاته.
به زبان ساده:
اگه کسی از ملک تو استفاده کنه و تو فقط رضایت بدی بدون تغییر سند یا شغل، باز هم باید مالیاتش رو بدی.
📊 چطوری مالیات نقل و انتقال ملک محاسبه میشه؟
طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، هر وقت یه ملک رو می‌فروشی و سند به نام طرف مقابل منتقل میشه، باید ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک رو به عنوان مالیات بدی.
ولی صبر کن!
این عدد روی قیمت بازار نیست، بلکه روی «ارزش معاملاتی» حساب میشه که اداره مالیات بر اساس نرخ منطقه‌ای تعیین کرده. معمولاً این مبلغ خیلی پایین‌تر از قیمت واقعی بازاره.
💡 فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک:
📌 فرمول کلی:
مالیات = ارزش معاملاتی ملک × ۵٪
یعنی شما باید ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک رو به اداره مالیات پرداخت کنی.
🟢 حالا بریم سراغ توضیح دقیق‌تر:
۱. ارزش معاملاتی ملک یعنی چی؟
ارزش معاملاتی یه عدد رسمی و مشخصه که سازمان امور مالیاتی بر اساس موقعیت جغرافیایی، متراژ، نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و…) مشخص می‌کنه. این عدد خیلی وقتا از قیمت واقعی ملک تو بازار کمتره.
۲. نرخ مالیات چقدره؟
طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، ۵ درصد از اون ارزش معاملاتی باید به عنوان مالیات پرداخت بشه.
✍️ یه مثال عددی خیلی ساده:
فرض کن اداره مالیات گفته ارزش معاملاتی خونه‌ات ۲ میلیارد تومنه.
پس:
۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۵ = ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
یعنی شما باید ۱۰۰ میلیون تومان مالیات نقل و انتقال پرداخت کنی تا بتونی ملک رو به نام نفر بعدی بزنی.
📌 مالیات نقل و انتقال املاک به عهده کیه؟
طبق قانون، مالیات نقل و انتقال املاک بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم به‌عهده‌ی فروشنده هست. یعنی وقتی قراره یه خونه، زمین یا ملک تجاری به اسم نفر دیگه‌ای بخوره، این فروشنده‌ست که باید بره مالیاتش رو صاف کنه.
🟠 البته بعضی وقتا توی قرارداد بین خریدار و فروشنده، توافق می‌کنن که نصف‌نصف پرداخت بشه یا حتی خریدار خودش همه هزینه‌ها رو بده. ولی از نظر قانونی، مسئول اصلی پرداخت مالیات همچنان فروشنده‌ست.
🟩 چه کسانی از مالیات نقل و انتقال معاف هستن؟
حالا بیایم ببینیم کی‌ها لازم نیست این مالیات رو بدن یا تخفیف می‌گیرن. چند مورد مهم هست که قانون براشون معافیت در نظر گرفته:
✅ ۱. تملک ملک توسط دولت
اگه یه ملکی توسط دولت تصاحب بشه – چه از طریق خرید یا مصادره یا روش‌های دیگه – کلاً معاف از مالیات نقل و انتقاله. یعنی دولت نیازی به پرداخت این مالیات نداره.
✅ ۲. خونه‌های ارزون یا با قیمت متوسط
اگه خونه‌هایی با قیمت مناسب یا متوسط (طبق ضوابط وزارت مسکن و دارایی) در بازه زمانی ۱۰ ساله از تاریخ تصویب قانون ساخته بشن و تا یک سال بعد از مهلت ساخت به فروش برن، توی اولین معامله‌ای که سند رسمی بخوره، از مالیات معاف می‌شن.
🟢 این یعنی یه فرصت خوب برای خریدارا و فروشنده‌هایی که دنبال خونه‌هایی با قیمت مناسب هستن و می‌خوان بار مالیاتی‌شون سبک‌تر باشه.
✅ ۳. ملک‌هایی که ثبت آثار ملی هستن
اگه یه ملک قدیمی یا تاریخی داری که توی لیست آثار ملی ثبت شده باشه و می‌خوای اون رو به سازمان میراث فرهنگی بفروشی، خبر خوب اینکه هیچ مالیاتی بابتش نمی‌دی.
اما اگه اون ملک رو به میراث فرهنگی ندی و فقط خودت نگه‌داری یا بفروشی، ۵۰ درصد مالیات بر درآمد املاک برات بخشیده میشه.
📝 نتیجه گیری
درسته که مالیات نقل و انتقال املاک تو ایران عدد قابل‌توجهیه، ولی بعضی انتقال‌ها یا شرایط خاص می‌تونن باعث معافیت یا تخفیف مالیاتی بشن. پس اگه توی مسیر خرید یا فروش ملک هستی، حتماً این موارد رو در نظر بگیر یا از یه مشاور مثل تیم تکس فارس کمک بگیر تا از قانون به نفع خودت استفاده کنی 😉
سوالات متداول
۱. مالیات نقل و انتقال املاک چه میزان است؟
بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، نرخ مالیات نقل و انتقال قطعی املاک، معادل پنج درصد (۵٪) ارزش معاملاتی ملک می‌باشد.
۲. مالیات انتقال سرقفلی چگونه محاسبه می‌شود؟
در انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی)، نرخ مالیات معادل دو درصد (۲٪) ارزش روز حق واگذاری تعیین می‌گردد.
۳. مسئول پرداخت مالیات نقل و انتقال کیست؟
مطابق مقررات قانونی، مسئول اصلی پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک، فروشنده یا واگذارکننده ملک می‌باشد؛ هرچند طرفین می‌توانند در قرارداد، توافق دیگری داشته باشند.
۴. آیا املاک تملک‌شده توسط دولت مشمول مالیات هستند؟
خیر. انتقال املاکی که به تملک دولت یا دستگاه‌های اجرایی درآیند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف می‌باشند.
۵. معافیت املاک در فهرست آثار ملی به چه صورت است؟
در صورتی که ملکی ثبت‌شده در فهرست آثار ملی به سازمان میراث فرهنگی منتقل شود، معاف از مالیات نقل و انتقال است. اگر چنین ملکی به اشخاص منتقل شود، از پنجاه درصد (۵۰٪) مالیات معاف خواهد بود.
۶. اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت چه حکمی دارد؟
در نخستین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان یا متوسط قیمت که مطابق ضوابط وزارتخانه‌های ذی‌ربط ساخته شده باشند، معافیت مالیاتی اعطا می‌گردد.
۷. ارزش معاملاتی ملک چگونه تعیین می‌شود؟
ارزش معاملاتی املاک بر اساس نرخ‌های مصوب کمیسیون تقویم املاک، به صورت سالانه تعیین و از سوی سازمان امور مالیاتی ابلاغ می‌شود.
۸. اگر قیمت فروش کمتر از ارزش معاملاتی باشد، چه مبنایی ملاک است؟
در هر حال، مبنای محاسبه مالیات، ارزش معاملاتی ملک می‌باشد؛ حتی در صورتی که مبلغ معامله کمتر از آن باشد.
۹. آیا خریدار می‌تواند متعهد به پرداخت مالیات شود؟
اگرچه مسئول پرداخت، فروشنده است، اما در صورت وجود توافق میان طرفین، خریدار نیز می‌تواند پرداخت مالیات را بر عهده گیرد. با این حال، مسئولیت قانونی با فروشنده است.
۱۰. مالیات نقل و انتقال در چه مرحله‌ای پرداخت می‌شود؟
پیش از تنظیم سند رسمی انتقال، فروشنده موظف به پرداخت مالیات مربوطه و اخذ گواهی مفاصاحساب مالیاتی می‌باشد.
۱۱. عدم پرداخت مالیات چه پیامدی دارد؟
در صورت عدم پرداخت مالیات، انتقال رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر نخواهد بود و مؤدی مشمول جرایم مقرر در قانون خواهد شد.
۱۲. آیا انتقال صوری برای فرار مالیاتی مشمول جریمه است؟
بله. انتقالات صوری که به قصد فرار از مالیات انجام می‌شود، فاقد وجاهت قانونی است و با مؤدی طبق مقررات برخورد خواهد شد.
۱۳. آیا نقل و انتقال املاک وقفی یا خیریه مشمول مالیات است؟
انتقال املاکی که در اختیار نهادهای عام‌المنفعه یا خیریه‌های رسمی باشد، با رعایت شرایط قانونی می‌تواند از مالیات نقل و انتقال معاف باشد.
۱۴. محاسبه مالیات نقل و انتقال چگونه انجام می‌شود؟
فرمول محاسبه به صورت زیر است:
مالیات = ارزش معاملاتی × ۵٪
برای نمونه، اگر ارزش معاملاتی ملکی ۳ میلیارد تومان باشد، مالیات آن معادل ۱۵۰ میلیون تومان خواهد بود.
۱۵. آیا امکان تقسیط مالیات نقل و انتقال وجود دارد؟
در موارد خاص و با ارائه درخواست کتبی به سازمان امور مالیاتی، امکان بررسی و تقسیط بدهی مالیاتی طبق مقررات وجود دارد.
ممکن است برای شما مفید باشد:
آشنایی با شرکت های معتمد مالیاتی
برای تولید محتوا متنی می توانید به تیم تکمان دیجیتال سرویس مراجعه کنید
بدون دیدگاه